За три роки повномасштабної війни український ринок житла зазнав істотних змін. Обсяги нового будівництва скоротилися, в той час як потреба в ньому просто катастрофічна: тільки число внутрішньо переміщених осіб сягнуло 4,6 мільйона людей. Наразі по всій країні будується лише 84 тис. квартир, таким чином, на забезпечення людей житлом знадобляться десятки років. Разом з тим платоспроможний попит за оцінками девелоперів в середньому скоротився, продажі житла відновилися лише на 35% від довоєнного обсягу. Очевидно, що житловий сектор перебуває у найбільшій житловій кризі за всі роки незалежності, і якщо нічого не вдіяти, надалі вона поглиблюватиметься. Хоча саме житло має бути драйвером збереження і повернення українських громадян.
— Йдеться не просто про квадратні метри. Або ви маєте у своїй країні домівку і відчуваєте, що тут ваша Батьківщина, або ви її не маєте, і вам немає діла до цієї країни. Житло — це сьогодні спосіб держави сказати людям, що вони важливі, що вони потрібні. Сьогодні ми маємо понад 2 мільйони сімей, які залишилися без житла. І зараз вони чекають, що держава разом з підприємцями збудує багато нового житла і дасть їм можливість отримати це житло. — наголосив на будівельному форумі Forbes Development голова правління Української асоціації девелоперів Євген Фаворов.
Саме недоступність житла для більшості українців девелопери називають головною проблемою, яка стримує розвиток будівельного сектору. Тому істотно змінити ситуацію здатна лише повноцінна іпотека. Але поки ринкових умов для неї не склалося, а розробка та запуск відповідних механізмів потребує багато часу. Тож виходом з ситуації можуть стати інші інструменти, над якими вже працюють міжнародні фінансові інституції та українські урядовці.
— Один з таких інструментів — rent-to-own, або оренда з правом викупу. Це один з інструментів, на який ми будемо дивитися, як його застосувати. Ми також дивимось на такий інструмент, як державно-приватне партнерство. Трошки важко, сам по собі інструмент не дуже легкий, але сектор житла — це такий «дабл челендж», — розповідає голова представництва Міжнародної фінансової корпорації (IFC) в Україні Олена Волошина. — Це потребує декількох законодавчих змін, і тому наша участь у міжурядовій робочій групі — це дуже важливо. І в нас є дуже плідний і конструктивний діалог з Урядом.
За словами Олени Волошиної, група Світового банку, до якої входить IFC, загалом включена в реформування українського житлового сектора. Перше засідання відповідної робочої групи вже відбулося: консультації ведуться на рівні міністерств, Нацбанку та НКЦПФР.
Фінансова потреба української житлової сфери оцінюється Світовим банком на рівні $80 млрд. І згідно з дослідженням IFC, третина цих коштів може прийти з приватного сектору. Втім, поки банки вбачають занадто високі ризики в фінансуванні будівельних проєктів. Хоча саме банківське проєктне фінансування є найважливішою складовою відновлення ринку житла. І допомогти у його розбудові може досвід Європи, де девелопер завжди має кредитне плече від банка-партнера.
— Банк самостійно кредитує девелопера під 8-10% річних для того, щоб девелопер мав можливість використовувати менше власного капіталу і комфортно проводити свою діяльність. Тому я думаю, що ми до цього прийдемо, але потрібен діалог з банками, щоб вони в принципі розглядали можливість кредитування конкретних девелоперів, — пояснює комерційна директорка «Інтергал-Буд» Анна Лаєвська. — Найоптимальнішою схемою є, коли банк кредитує бізнес як партнера, бачить його прозору звітність, документи, бенефіціарів, всю інформацію про роботу компанії, і приймає для себе рішення, що готовий працювати з цим проєктом. Маючи в якості додаткової застави чи то об'єкт будівництва, чи земельну ділянку, якщо вона у власності, і відповідно, фінансуючи взаємні стосунки з цим забудовником. Але тоді і банк контролює динаміку будівництва, виконання обов'язків цим девелопером.
При цьому члени Української асоціації девелоперів наголошують, що давно готові до повної прозорості. Адже це не тільки допоможе у фінансуванні будівництва, а й зміцнюватиме довіру людей до первинної нерухомості.
— Одна з причин, чому клієнти будуть йти до цих компаній — це саме прозорість і розуміння того, хто це є. Хто бенефіціар, яка історія компанії, звідки гроші взялися і все інше. Це буде дуже важливим елементом для прийняття рішення покупців, і це буде інструментом і можливістю для співпраці саме з великими фінансовими установами, в тому числі міжнародними. Немає консолідованої звітності — немає грошей. Немає грошей — немає за що збудувати і продати клієнту. Крапка. Ми до того дійдемо, — підкреслює СЕО Корпорації нерухомості РІЕЛ Ростислав Мельник.
На переконання СЕО Avalon Романа Давимуки, справжнім гейм-ченджером для українського ринку нерухомості може стати залучення інституційного іноземного капіталу. Водночас, це потребує змін не тільки в законодавстві, а й у підходах до житла, яке здається в експлуатацію.
— Багато розвинених економік світу мають правила про здачу в експлуатацію житла, готового до проживання. Тобто white box чи готовий чистовий ремонт. І це точно може бути вектором розвитку нашого ринку, тому що цей продукт зручний для клієнта, він вигідний девелоперу, він зрозумілий для держави і для всіх міжнародних інституцій і інвесторів. Тому що для них квартира в «нульовому циклі» (без оздоблення – ред.) не є активом, який може генерувати прибуток, — констатує Роман Давимука.
Серед інших причин, які стримують розвиток будівельного сектору, девелопери також називають дефіцит кадрів, який ще проявить себе в повній мірі, коли будівельний сектор запрацює на повну потужність. Крім того, проблемою залишається брак статистичних даних — це унеможливлює побудову стратегії розвитку ринку житла. Так само важливою перепоною є невирішеність питання щодо генеральних планів міст і просторових планів розвитку, а також неузгодженість пам’яткоохоронного та містобудівного законодавства.
Але найбільш глобальним викликом залишається загальна неорганізованість правил роботи на будівельному ринку. Через це бізнесу доводиться працювати в умовах постійної непередбачуваності, яка не дозволяє будувати чіткі плани наперед: то виникають спроби стягнути давно скасовані пайові внески, то зупиниться розробка містобудівної документації, то органи різних рівнів затягують з видачею документів або взагалі заднім числом змінюють статус вже виданих погоджень. Сьогодні девелопери перебувають під постійним тиском правоохоронних органів і змушені відбиватися в судах, що часом призводить до повної зупинки будівельних проєктів.
Засновник KAN Development Ігор Ніконов наголошує, що держава має взяти на себе відповідальність і стати тим рефері, який на підставі закону розсуджуватиме будь-які конфліктні ситуації. І саме вона має компенсувати збитки інвестору, якщо його вже розпочатий проєкт буде зупинений через те, що якісь інші інтереси виявилися важливішими. Бо з існуючими ризиками число інвесторів, готових вкладати кошти в будівельний сектор та економіку загалом і надалі стрімко зменшуватиметься.
— Не може жодний документ, виданий органом державної влади, бути відкликаним. Має бути кримінальна справа проти того, хто його відкликав, а бізнес не має зазнавати збитків, — наголошує Ігор Ніконов. — Якщо в тебе виданий документ, то він має бути залізний. Тоді і банки можуть сприймати цей документ як кінцевий. Тоді у нас з'явиться і проєктне фінансування, і іпотека, і кошти. І тоді люди, які купують житло, не будуть ризикувати.
— Девелопмент — це спосіб забезпечити людей житлом, який може стати рушієм великої трансформації та відбудови: не просто будувати, а реалізовувати соціальні функції, працювати в партнерстві з державою, йти в регіони, розвивати міста. Сьогодні є багато проблем і викликів. Але разом із тим є й можливості та потенціал, — додає Євген Фаворов.
