У лютому 2025 року Українська асоціація девелоперів звернулася до президента з проханням сприяти вирішенню нагальних питань, які уповільнюють житлове будівництво, знижують інвестиційну привабливість галузі та як наслідок посилюють житлову кризу.
Одна з ключових проблем щодо забезпечення громадян житлом — його вартість. Асоціація запропонувала кілька заходів, що посприяють зниженню цін, зокрема, перегляд механізму пайової участі у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури.
Ця практика з'явилася на початку 2000-х років як наслідок двох факторів: високих цін на житло і відповідно більших доходів будівельних компаній. Київська влада вирішила, що девелопери мають «ділитися», і запровадила квазіподаток: залежно від місця будівництва місту мала належати певна частина квартир — від 7% до 20%.
У 2008 році з настанням світової економічної кризи ринок нерухомості різко просів. За ним знизилися і ціни на житло, і доходи девелоперів. Влада заборонила місцевим органам вимагати квартири, оскільки це значно впливало на вартість житла для кінцевого покупця — по суті, саме він оплачував нерухомість, що передається місту.
Проте навіть після 2008 року містам залишили можливість отримувати від девелоперів пайові внески на розвиток інженерної, транспортної та соціальної інфраструктури. Розмір внесків становив певний відсоток від вартості будівництва. При цьому якщо девелопер власним коштом будував зовнішні інженерні мережі або соціальні об'єкти (наприклад, школи та дитячі садки) та передавав їх у комунальну власність, він міг зменшити пайовий внесок на цю суму.
У 2019 році влада визнала, що пайова участь стала джерелом корупції. Ухвалили закон про її скасування. Відповідно до цього закону у 2020 році діяв особливий порядок сплати внесків, але при цьому передавати інженерні мережі та соціальну інфраструктуру в рахунок пайових внесків було заборонено.
З 2021 року пайові внески були повністю скасовані, за винятком випадків, коли договори про пайову участь були укладені до 2020 року.
Після скасування пайової участі місцева влада почала через суди масово вимагати від девелоперів сплати пайових внесків не за ознакою наявності договору, а за датою видачі дозволу на будівництво. Зокрема, якщо дозвіл було отримано до 2021 року, девелопера могли зобов'язати сплатити внесок, навіть якщо будівництво ще не завершене.
Закон №132-IX не передбачив чіткого механізму регулювання випадків, коли дозвіл на будівництво отримано до 2021 року, а реалізація проєкту розтягнулася на кілька років. Це створило правову невизначеність.
Особливо постраждали проєкти квартальної забудови та великі об'єкти, будівництво яких ведеться поетапно протягом тривалого терміну — 5-10 років. У таких випадках дозвіл на будівництво видавався на весь проєкт, але окремі черги починали будуватись значно пізніше.
Склалася ситуація, за якої системні девелопери, що реалізують масштабні проєкти, за власний кошт будують магістральні інженерні мережі (електро-, водо-, тепло- та водовідведення), модернізують існуючі комунікації, зводять теплові та трансформаторні підстанції, розбудовують транспортну та соціальну інфраструктуру. Водночас місто додатково вимагає сплати пайових внесків, які мали спрямовуватися на створення інфраструктури.
Коли девелоперам доводиться двічі оплачувати інфраструктуру, ці витрати закладаються у вартість квадратного метра, і житло стає дорожчим. Врешті-решт це лягає на плечі кінцевого покупця квартири.
Крім того, скорочуються інвестиції в соціальні об'єкти — будується менше дитячих садків, громадських просторів, паркінгів.
Зростання фінансових ризиків також змушує девелоперів відкладати або зовсім згортати нові проєкти. Це скорочує пропозицію на ринку і ще більше піднімає ціни на житло.
Нові житлові комплекси створюють додаткове навантаження на комунікації міста. Однак річ у тім, що девелопери зараз створюють усю інфраструктуру практично з нуля. На відміну від 2000-х років, коли в місті було відносно небагато нового будівництва та існуючі мережі мали резервний ресурс, який міг забезпечити нові об'єкти. Тепер ці мережі або повністю прокладаються наново або значною мірою модернізуються за рахунок девелоперів.
Для розуміння масштабу: вартість таких мереж лише по одному з великих ЖК, збудованому членом Асоціації, перевищує річний бюджет на модернізацію мереж, що виділяється на все місто. Йдеться про мільярди гривень. Надалі ці мережі передаються на баланс профільних міських організацій, які не лише отримують їх у свій актив, не витративши жодної копійки, але й заробляють, стягуючи зі споживачів платежі за обслуговування абсолютно нових мереж.
Водночас із цього девелопера в суді намагаються стягнути десятки мільйонів гривень.
Великі девелопери, що займаються квартальною забудовою, несуть подвійне навантаження: вони власним коштом будують інженерну, транспортну та соціальну інфраструктуру (школи, дитсадки, дороги, мережі) і одночасно стикаються з вимогами місцевої влади щодо сплати пайових внесків. Це збільшує вартість квадратного метра, а отже знижує доступність житла, в якому люди хотіли б жити.
Водночас точкові девелопери, які зводять окремі будинки, таких витрат не несуть, оскільки для них скасували пайову участь. Вони використовують існуючу інфраструктуру міста, не вкладаючись в її розвиток.
У Верховній Раді вже робилися спроби внести зміни до законодавства, але вони провалилися через критику з боку місцевої влади. Її аргумент полягає в тому, що такі зміни скоротять доходи місцевих бюджетів, що, своєю чергою, призведе до зменшення кількості нових шкіл, дитячих садків та доріг.
Але це маніпуляція. Ці кошти не спрямовуються безпосередньо на будівництво соціальної чи інженерної інфраструктури — вони просто потрапляють до загального котла міського бюджету, а потім витрачаються без прив'язки до конкретних проєктів. Якби пайові внески справді йшли на будівництво соціально важливих об'єктів, у кожному районі з новими ЖК з'являлися б нові школи, дитячі садки та дороги, збудовані за рахунок місцевої влади.
Самі собі дайте відповідь на запитання: скільки нових комунальних шкіл, лікарень та дитячих садків ви бачили, побудованих у період дії пайової участі з 2000 по 2019 роки? Куди поділися ці гроші — питання риторичне.
Необхідно внести зміни у законодавство та усунути правову колізію. Якщо прибрати подвійний тягар із девелоперів, собівартість будівництва знизиться. Це сприятиме збільшенню кількості будівельних проєктів, підвищить пропозицію на ринку житла та допоможе стабілізувати ціни.
Важливо знайти справедливий баланс між соціальними зобов’язаннями бізнесу та формуванням сприятливих умов для його розвитку, щоб забезпечити потреби населення у доступному житлі.
