“Ми переконані, що будь-які зміни в регулюванні будівельної галузі мають бути обґрунтованими, необхідними та зрозумілими, не створюючи додаткових перешкод для підприємницької діяльності та інвестицій у розвиток столиці.
Асоціація наголошує на готовності до конструктивного діалогу та спільної роботи над вдосконаленням проекту рішення, щоб забезпечити баланс між охороною культурної спадщини та сприянням розвитку міста” - Євген Фаворов.
Українська асоціація девелоперів висловлює свою позицію щодо проекту Рішення Київської міської ради «Про окремі заходи щодо збереження будівель та споруд, рік будівництва яких становить більше 100 років у м. Києві» (№ 1398 від 16.09.2024) (надалі - Проект рішення, Рішення).
В першу чергу наголошуємо на тому, що ускладнення порядку отримання будь-якого дозвільного документу, необхідного для ведення бізнесу у місті Києві, погіршує інвестиційний клімат столиці та перешкоджає розвитку підприємництва.
З огляду на це, внесення таких змін повинно бути обгрунтованим, необхідним та зрозумілим.
Всупереч цьому, Проект рішення передбачає необхідність отримання додаткового, раніше не передбаченого Правилами благоустрою міста Києва документу, - рішення Консультативної ради з питань охорони культурної спадщини Департаменту охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (надалі по тексту - Рішення).
Тут варто пояснити, що згідно з Порядком прийняттю цього Рішення передує цілий ряд дій, зокрема укладення договору із Розробником відповідної облікової документації. Більше того, строк вчинення окремих з них Порядком прямо не регламентований. Наприклад, строк прийняття Консультативною радою Рішення з дати отримання облікової документації.
Все це значно ускладнює для власників/користувачів будівель, споруд, рік будівництва яких становить більше 100 років, проведення робіт, передбачених Правилами благоустрою міста Києва.
Окремо слід виділити будівлі та споруди, на які уже отримано вихідні дані (містобудівні умови та обмеження) або ж інші дозвільні документи (дозвіл на виконання будівельних робіт). Необхідність отримання додаткових документів у таких випадках значно збільшує затратну частину уже узгодженого бюджету інвестиційного проєкту.
Такого роду непередбачуваність та непослідовність дій держави в особі її уповноважених органів підриває довіру, як уже наявних інвесторів, так і потенційних.
Закон України «Про охорону культурної спадщини» (надалі по тексту - Закон), на який міститься посилання у Проекті рішення, не виокремлює та, відповідно, не надає визначення «будівель, споруд, рік будівництва яких становить більше 100 років».
Так, згідно із Законом для віднесення до культурної спадщини ключовим є «цінність з археологічного, естетичного, етнологічного, історичного, архітектурного, мистецького, наукового чи художнього погляду», а не «рік будівництва», як це передбачено у Проекті рішення.
Що ж стосується Порядку, то, як уже було зазначено вище, ним передбачений окремий алгоритм дій щодо виявлення нерухомих об’єктів культурної спадщини.
Тобто згідно з Порядком поданню облікової картки на нерухомий об'єкт передує прийняття уповноваженим органом щодо такого об'єкта рішення щодо віднесення чи невіднесення об’єкта до нерухомих об’єктів культурної спадщини і необхідності складання на нього облікової картки.
В свою чергу отримання рішення щодо віднесення чи невіднесення об’єкта до нерухомих об’єктів культурної спадщини і необхідності складання на нього облікової картки можливе виключно за умови подання Картки, оформити та подати яку можуть лише певні суб'єкти, серед яких немає власників/користувачів будівель, споруд.
Більше того, виявлення об'єктів культурної спадщини є правом відповідних суб'єктів. Зобов'язальний характер має місце виключно в контексті «уповноважених органів, а також районних державних адміністрацій, виконавчих органів сільських, селищних, міських рад».
Таким чином, Проект рішення передбачає перекладання на власників/користувачів усіх без виключення будівель, споруд, рік будівництва яких становить більше 100 років, обов’язку уповноважених органів. Йдеться про обов'язок забезпечити виявлення нерухомих об’єктів культурної спадщини та складання на них відповідної облікової документації, зокрема шляхом виконання функцій Замовника та укладання з цією метою контрактів.
Відповідно до статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Станом на сьогодні згідно з чинним законодавством зупиненню підлягають виключно підготовчі та будівельні роботи, які не відповідають вимогам законодавства, будівельним нормам і правилам, містобудівним умовам та обмеженням, затвердженому проекту або будівельному паспорту забудови земельної ділянки, виконуються без набуття права на їх виконання (абзац шістнадцятий частини першої статті 41 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»).
Чинне українське законодавство не містить визначення поняття «будівель, споруд, рік будівництва яких становить більше 100 років» та не містить заборони щодо проведення робіт у таких будівлях, спорудах (окрім загальних обмежень для всіх будівель та споруд).
Таким чином, заборона будівельних робіт, опосередковано передбачена Проектом рішення, є незаконною. Особливо це стосується тих будівельних робіт, на які уже отримано дозвільну документацію.
Особливої уваги потребує норма, яка стосується відповідальності за пошкодження або руйнування будівель, споруд, рік будівництва яких становить більше 100 років та які не мають статусу об'єкту культурної спадщини та зобов’язання відновити їх до первісного стану за власні кошти.
Суть такої норми суперечить статті 41 Конституції України, якою передбачено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю.
Обмеження ж, які передбачені Законом України «Про охорону культурної спадщини», стосуються виключно щойно виявлених об'єктів культурної спадщини та пам'яток культурної спадщини. Окремого статусу для «будівель, споруд, рік будівництва яких становить більше 100 років» Закон України «Про охорону культурної спадщини» не передбачає.
Згідно з частиною десятою статті 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними в судовому порядку.
